Para que o condomínio continue funcionando com todas as garantias de segurança todos devem cumprir com sua obrigação condominial, assim como uma conta de água, luz, gás…, quando isso não acontece, os moradores adimplentes é que estão pagando pelos inadimplentes.
Desse modo inadimplente no condomínio pode gerar uma série de consequências que vão além do simples atraso no pagamento das taxas. Continue a leitura e confira o que acontece quando um condômino fica inadimplente e quais são os seus direitos e as medidas que o condomínio pode tomar:
A dívida condominial possui previsão expressa na lei, nela se aplicam as seguintes correções e acréscimos que todos devemos conhecer:
Multa fixa de 2%, mais a correção monetária mensal para não desvalorização da moeda de quem pagou sua taxa de condomínio na época, como penalização pelo não pagamento o juro de 1% ao mês.
Além dos encargos contratuais e/ou honorários advocatícios de advogado, firmados pelo próprio condomínio para cobrança de seus devedores com terceiros no limite de até 20% conforme a lei.
Destaco ainda, que existe um projeto de atualização do Código Civil sobre os condomínios e uma das propostas é alteração da multa de 2% para 10% sobre o débito. Assim coibindo o condômino de atrasar a taxa condominial e preservando a liberdade de cada condomínio.
Ainda que o condômino esteja inadimplente com as taxas condominiais, não pode ser impedido de utilizar as áreas comuns, seja de lazer, social ou essencial. Este é o entendimento pacificado do Superior Tribunal de Justiça.
A penalidade que o condômino inadimplente está sujeito é perda do imóvel, por ser uma exceção expressa à impenhorabilidade do bem de família.
Se o inadimplente persistir em não regularizar sua situação, o condomínio pode tomar medidas mais drásticas, como protestar o débito em cartório ou ingressar com uma ação judicial para cobrança das dívidas. Nesses casos, ele pode ter seu nome inscrito nos órgãos de proteção ao crédito, o que pode prejudicar sua reputação financeira.
O protesto é o ato público formal que ocorre quando um título, não é pago, ou seja, o Tabelionato envia à SERASA as informações sobre os protestos lavrados e os cancelamentos
efetuados (art. 29 e 30 da Lei 9.492/1997), sendo necessário reunir os documentos probatórios que explique, detalhe e comprove a dívida.
No caso do ingresso de uma ação judicial das taxas condominiais em atraso, atualmente o Código de processo Civil, artigo 782, §3º, possibilita a inclusão do nome do devedor perante aos órgãos de proteção ao crédito previamente autorizada pelo juiz, além de interromper o prazo prescricional.
Assim, caso o condomínio opte pela negativação via serajud, após ingresso de ação judicial, não há necessidade de aprovação em Assembleia, uma vez que trata-se de uma disposição legal, que possibilita o credor requerer a negativação por petição. Diferente do protesto via cartório, que é necessário autorização em Assembleia do condomínio, dando publicidade as novas diretrizes, caso a convenção ou regimento interno não traga disposição sobre o assunto.
Viver em condomínio é mais do que simplesmente possuir o bem, é ter que conviver e compartilhar, pagamentos e rateios. E não se aplica a noção de consumo e sim a noção de comunhão de escopos, que diz que temos muitos deveres também. Temos o dever de pagar.
Com a alteração do Código de Processo Civil (CPC), em 2015, a cobrança das cotas condominiais, foram incluídas no rol de título executivo extrajudicial, o que trouxe mais rapidez e eficiência á satisfação do crédito condominial.
Sempre que possível a execução das taxas condominiais deve preferir os modos de satisfação menos oneroso, positivados pelo artigo 805 da norma processual, que possibilita bloqueios judiciais(penhora de dinheiro, veicular entre outros). Sem a satisfação do crédito pelo bloqueio judicial menos oneroso, é requerido a penhora do bem imóvel que gerou os débitos, a fim de ver a divida adimplida com o leilão judicial.
Portanto, antes da penhora do imóvel gerador dos débitos condominiais, é possível recorrer a outros modos de satisfação dos débitos na esfera judicial, que podem beneficiar mutuamente as partes, sendo que a natureza da obrigação não está condicionada a um cenário de prejuízo desproporcionais.
Em situações extremas de inadimplência prolongada, o condomínio pode buscar a penhora de bens do condômino inadimplente levando o imóvel para leilou até mesmo a realização de um leilão do imóvel para quitação das dívidas. Essas medidas são tomadas como último recurso e exigem autorização judicial.
– A dívida condominial, é uma dívida diferente das demais dívidas. Geralmente estamos acostumados com as dívidas de crediário, dívidas bancárias, etc. Onde o que determina o conhecimento da dívida, além do compromisso, é principalmente o aviso de quem cobra do devedor. No condomínio não funciona assim, para lei e para a justiça, viver em condomínio é saber a data certa do vencimento de cada débito, todos sabemos e temos o dever de saber o dia que se vence o condomínio, é um dever do condômino.
Por isso pagar em dia é dever e não direito, uma vez que o condomínio não possui finalidade de lucro, não se aplicando assim o Código De Defesa Do Consumidor, que permitiria a constituição em mora prévia. Com lei própria, o condomínio não necessita de nenhum aviso ao devedor. Para o condomínio basta cobrar seus débitos no prazo de 05 anos, independente de aviso. Existe uma lei condominial específica que retira a relação de consumo destas negociações.
Ficar inadimplente no condomínio pode trazer diversas consequências negativas para o condômino, desde cobranças de multas e juros até medidas mais drásticas como a perda do imóvel. Por isso, é fundamental manter em dia o pagamento das taxas condominiais e, em caso de dificuldades financeiras, buscar um acordo com a administração do condomínio.
Se tiver mais dúvidas sobre a inadimplência em seu condomínio, entre em contato conosco!
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